Che cosa devi sapere prima di scegliere
Nelle locazioni abitative ordinarie l’aliquota è normalmente il 21%; il 10% riguarda il canone concordato quando ricorrono le condizioni previste. Il solo nome «3+2» non basta. L’opzione riguarda il locatore titolare del diritto sull’immobile e va verificata rispetto all’uso abitativo e alla sua posizione.
Prepara contratto, dati catastali, canone annuo, quota di proprietà e periodi di locazione. Se vi sono più locatori, non presumere che la scelta di uno valga automaticamente per tutti.
Fonti: Agenzia delle Entrate — locazioni abitative e cedolare secca, 730/2026
Per il 10% controlla anche il territorio e l’accordo
Verifica che il comune e il contratto rientrino nelle condizioni dell’aliquota ridotta. Per il canone concordato conserva l’accordo territoriale applicabile e la scheda di calcolo: le quotazioni OMI non sostituiscono le fasce e i criteri stabiliti dall’accordo.
Nei contratti non assistiti, l’attestazione prevista dal D.M. 16 gennaio 2017 serve a documentare la rispondenza del contenuto economico e normativo all’accordo. Chiedi alla competente organizzazione firmataria come ottenerla e quali elementi fornire, prima di considerare acquisita l’agevolazione.
Fonti: Agenzia delle Entrate — locazioni abitative e cedolare secca, 730/2026 · Gazzetta Ufficiale — D.M. 16 gennaio 2017 e modelli ministeriali
Un esempio utile, senza trasformarlo in un saldo fiscale
Con un canone di 800 € mensili per dodici mesi, il canone annuo è 9.600 €. Applicando il 21% a tale importo si ottengono 2.016 €; applicando il 10% si ottengono 960 €. È un confronto aritmetico delle due aliquote su una base dichiarata, non la dimostrazione che il 10% spetti.
Il saldo effettivo può dipendere da quota, periodi, acconti, crediti e altre informazioni della dichiarazione. Se il canone è eccezionalmente basso o ci sono situazioni particolari, fai verificare anche la base imponibile; l’esempio non copre ogni combinazione.
Opzione e aggiornamento del canone vanno coordinati
Durante l’opzione per la cedolare secca è sospesa la facoltà di chiedere aggiornamenti del canone, compreso quello ISTAT. Controlla quindi che comunicazioni e clausole siano coerenti con il regime scelto. Non applicare un aumento soltanto perché il contratto contiene una formula standard.
L’opzione, le eventuali revoche e le proroghe devono essere gestite con gli adempimenti appropriati. Conserva le ricevute e annota l’annualità a cui si riferiscono. Se stai cambiando regime, verifica anche gli effetti sui pagamenti e sulle comunicazioni al conduttore.
Fonti: Agenzia delle Entrate — circolare 26/E, opzione e aggiornamenti del canone · Agenzia delle Entrate — registrazione RLI
Confronta il risultato economico complessivo
Un’aliquota più bassa non rende automaticamente più conveniente qualsiasi canone concordato. Confronta il canone effettivamente ammissibile, le spese, i costi del servizio e la tua situazione fiscale. Chiedi al consulente un confronto con il regime ordinario usando gli stessi dati.
Nel fascicolo separa la decisione fiscale dalla bozza del contratto. Il generatore Casa-IA non esercita l’opzione e non verifica da solo i requisiti per l’aliquota agevolata. Usa il promemoria scaricabile per raccogliere i dati da portare al controllo.
| Scenario | Calcolo illustrativo | Imposta nell’esempio |
|---|---|---|
| Aliquota 21% | 9.600 × 21% | 2.016 € |
| Aliquota 10%, solo se spettante | 9.600 × 10% | 960 € |
| Differenza aritmetica | 2.016 − 960 | 1.056 € |
Domande frequenti
Ogni contratto 3+2 consente il 10%?
No. Occorre verificare le condizioni del contratto, il comune, l’accordo territoriale e gli adempimenti richiesti. La durata da sola non assegna l’agevolazione.
Posso aggiungere l’aggiornamento ISTAT con la cedolare?
Durante il periodo di opzione è sospesa la facoltà di chiedere aggiornamenti del canone, compreso ISTAT.
La guida riguarda anche gli affitti brevi?
No. Gli affitti brevi seguono una disciplina specifica; non trasferire automaticamente queste aliquote e questi passaggi a quel regime.
Fonti ufficiali e metodo
Le indicazioni generali sono collegate alle fonti consultate. Le istruzioni operative aiutano a preparare i dati; la data editoriale non attesta una revisione legale o fiscale del tuo caso.
- Agenzia delle Entrate — locazioni abitative e cedolare secca, 730/2026
- Gazzetta Ufficiale — D.M. 16 gennaio 2017 e modelli ministeriali
- Agenzia delle Entrate — circolare 26/E, opzione e aggiornamenti del canone
- Agenzia delle Entrate — registrazione RLI
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