1. Individua il regime della compravendita
Chiedi se la vendita è soggetta a IVA oppure a imposta di registro proporzionale. La sola presenza di un’impresa venditrice non permette di scegliere automaticamente il regime. Per il confronto del costo complessivo tieni separati imposte sull’atto, compenso notarile, eventuale mutuo e altri servizi.
Raccogli una scheda con prezzo effettivo, dati del venditore, quota acquistata, categoria e rendita di ogni unità e pertinenza. Se comprano più persone, annota distintamente quote e requisiti: una simulazione unica può non rappresentare la posizione di ogni acquirente.
Fonti: Agenzia delle Entrate — acquisto casa, imposte e prezzo-valore
2. Verifica i requisiti prima casa
“Prima casa” identifica un’agevolazione con requisiti specifici e non significa semplicemente primo acquisto in ordine di tempo. Fai verificare categoria dell’immobile, residenza o condizioni alternative previste, diritti già posseduti e precedenti acquisti agevolati. Non selezionare il beneficio in un calcolatore senza aver preparato queste informazioni.
Dal 2025 è stato esteso a due anni il termine per vendere l’abitazione già acquistata con il beneficio, nel caso disciplinato di nuovo acquisto agevolato prima della vendita della precedente. Non confondere questa regola con altri termini di riacquisto o residenza; porta al notaio gli atti e le date pertinenti.
Fonti: Consiglio Nazionale del Notariato — acquistare un’abitazione · FiscoOggi, Agenzia delle Entrate — termine per rivendere la precedente prima casa, 5 maggio 2025
3. Distingui prezzo pagato e base imponibile
Per gli acquisti abitativi ammessi al prezzo-valore, fuori dal regime IVA, una persona fisica che non agisce nell’attività professionale o d’impresa può richiedere in atto la tassazione sulla base catastale. Il prezzo effettivamente concordato deve comunque essere dichiarato. Con la rendita già disponibile puoi confrontare gli scenari senza inventarla dal prezzo.
La base catastale ordinaria dell’abitazione è rendita × 1,05 × 120; con agevolazione prima casa è rendita × 1,05 × 110. La rendita, il valore catastale e il valore di mercato sono dati diversi. Quote, pertinenze e operazioni particolari vanno considerate nella verifica del caso.
Fonti: Consiglio Nazionale del Notariato — acquistare un’abitazione
4. Leggi gli importi della simulazione
Nelle compravendite ordinarie soggette a registro proporzionale, l’aliquota è del 2% con i benefici prima casa e del 9% senza benefici, con minimo di 1.000 euro; si aggiungono normalmente 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di catastale. Nelle vendite soggette a IVA cambiano base e imposte fisse, come riepilogato nella tabella.
Esempio esclusivamente aritmetico: con rendita di 600 euro, piena proprietà e prezzo-valore applicabile, la base prima casa è 69.300 euro e il 2% è 1.386 euro. Senza beneficio la base è 75.600 euro e il 9% è 6.804 euro. I risultati non comprendono notaio, mutuo o altre spese e non verificano i requisiti personali.
Fonti: Agenzia delle Entrate — acquisto casa, imposte e prezzo-valore · Consiglio Nazionale del Notariato — acquistare un’abitazione
5. Confronta il preventivo e conserva le ipotesi
Allega alla simulazione i dati utilizzati e chiedi un preventivo con voci distinte. Segnala somme già versate sul preliminare, eventuali crediti e situazioni particolari, senza sottrarli automaticamente. Controlla che il preventivo si riferisca alle stesse quote e pertinenze indicate nella proposta.
Gli strumenti Casa-IA aiutano a preparare il calcolo; non determinano il trattamento fiscale definitivo. Conserva data della simulazione e versione dei dati. Aggiorna il prospetto se cambiano venditore, prezzo, quota o immobile.
| Regime | Imposta principale | Ipotecaria e catastale |
|---|---|---|
| Registro, benefici prima casa | 2%, minimo 1.000 € | 50 € + 50 € |
| Registro, senza benefici | 9%, minimo 1.000 € | 50 € + 50 € |
| IVA, benefici prima casa | IVA 4% sul prezzo; registro 200 € | 200 € + 200 € |
| IVA, senza benefici | IVA 10%, oppure 22% per A/1, A/8 e A/9; registro 200 € | 200 € + 200 € |
Fonti: Agenzia delle Entrate — acquisto casa, imposte e prezzo-valore
Domande frequenti
Posso calcolare tutto conoscendo soltanto il prezzo?
Puoi preparare un’ipotesi, ma il regime fiscale e l’eventuale prezzo-valore richiedono altri dati. Senza rendita non puoi ottenere una base catastale attendibile.
Il costo del notaio è compreso nelle imposte?
No. Nel preventivo chiedi di distinguere tributi, compenso professionale e ulteriori voci, così da non confrontare totali costruiti in modo diverso.
La seconda casa paga sempre il 9% del prezzo?
No. Devi individuare il regime della vendita e la base corretta; possono rilevare IVA, prezzo-valore e situazione dell’acquirente. La tabella descrive il quadro ordinario, non ogni operazione.
Fonti ufficiali e metodo
Le indicazioni generali sono collegate alle fonti consultate. Le istruzioni operative aiutano a preparare i dati; la data editoriale non attesta una revisione legale o fiscale del tuo caso.
- Agenzia delle Entrate — acquisto casa, imposte e prezzo-valore
- Consiglio Nazionale del Notariato — acquistare un’abitazione
- FiscoOggi, Agenzia delle Entrate — termine per rivendere la precedente prima casa, 5 maggio 2025
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